تخلفات ساختمانی
جلوگیری از عملیات خلاف ساختمانی با دستور کتبی شهردار ویا معاون شهرسازی و معماری منطقه
جلوگیری از فعالیت های ساختمانی در کلیه مناطق فقط با دستور کتبی شهردرای ویا معاو نت شهرسازی و معماری مناطق امکان پذیر است و سایر قسمتها بخصوص واحدهای خدمات شهری بدون هماهنگی و اخذ دستور کتبی از معاونت های شهرسازی ومعماری مناطق هیچگونه حق تعرض به واحدهای در دست ساخت و منازل مردم را ندارند، پیگریی و اجرای دقیق این مصوبه به عهده معاو نین شهرسازی و معماری مناطق میباشد و در صورت مشاهده هر گونه تخلف برا بر مقررات بر خورد خواهد شد .
تنظیم فرم خلاف
نحوه اصلاح و ارسال فرم خلاف به کمیسینوهای ماده صد کرارا ملاحظه میشود پس از تنظیم و ارسال فرم خلاف به کمیسیو نهای ماده صد طی نامه ای با یک امضا ء تقاضای اعاده سوابق و یا تغییر عقیده درمفاد فرم خلاف را بعمل میاورند ، و یا پس از صدور رای بهمان طریق تقاضای اصلاح رای مینمایند . لازم بذکر است چون فرمهای خلاف ارسالی با سه امضا ء ذیل آن حکم تصمیم کمیسیون داخلی منطقه را داشته و وجاهت رسیدگی در کمیسیون ماده صد را پیدا نموده اند ، هرگونه تقاضای تغییری در مفاد فرم مذکور و یا تقاضای اعاده سوا بق و یا اصلاح رای نیز میبا یست با سه امضاء همان افراد قانونی صو رت پذیرد .
موارد مرتبط با کمیسیو نهای ماده صد
نحوه اقدام شهرداری در صورت شکستن مهر و موم اماکن در صورتیکه اماکنی در اجرای آراء صادره از کمیسیو نهای ماده صد و یا اعمال تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها مهر و موم شده باشد و کسی عمدا مهر مزبور را بشکند یا محو نماید مرتکب جرم شده و باید تحت تعقیب قرار گیرد ، لذا با مشاهده تخلفات مذکور بلافاصله مراتب باید طی گزارشی به ا نضمام مدارک مربوطه جهت اقدام مقتضی به دادسراهای نواحی منعکس و پیگیری گردد و در صو رت عدم برخورد قاطع از سوی مراجع مذکور مراتب همراه بامدارک و مستندات لازم جهت اقدام به اداره کل حقوقی ارسال گردد
اعتراض به آراء
اعتراض به آراء کمیسیونهای ماده صد با توجه به مفاد تبصره 10 ماده صد قانون شهرداریهای ، مناطق شهرداری میتوانند در صورت احراز مغایرت کلی و اصولی مفاد آرا< صادره از کمیسیون های ماده صد با قوانین و مقررات شهرسازی و تبصره های ماده صد ، ظرف مدت ده روز پس از دریافت آراء نسبت به آن اعتراض و ضمن توضیح کامل و لازم ، پرونده را جهت رسیدگی در کمیسیو نهای تجدید نظر به اداره کل امور اجرائی کمیسیو نهای ماده صد ارسال نمایند
فک پلمپ و استنکاف از پرداخت جرا ئم
شهرداری در صورت استنکاف مالک از پرداخت جرائم ، صرفا در مو اردی که جریمه مستند به تبصره های 2و 3 باشد ( بصراحت مفاد تبصره های مذکور ) میتواند از کمیسیون صادر کننده رای تقاضای صدور رای تخریب و رفع خلاف نماید ، در سایر موارد که جریمه مستند به تبصره های مذکور نباشد ، چنین اقدامی قانونی نبوده و کمیسیو نها ی موضوع تبصره یک و 10 ماده صد صالح به رسیدگی و صدور رای مجدد نمیباشند
حدود اختیارات دیوان عدالت اداری
ارسال سوابق در اسراع وقت به شعب دیوان عدالت اداری
بمنظور رسیدگی به داد خواستها ی معترضین به اختیارات دیوان عدالت اداری آراء کمیسیو نهای ماده صد ، کلیه مسئولین شهرداریهای مناطق مکلفند برابر ماده 12 قانون دیوان عدالت اداری هرگونه سوابق و مدارک مورد نیاز دیوان را در اسراع وقت به شعب درخواست کننده ارسال نمایند
نما سازی ساختمان
نما سازی و محوطه سازی قبل از صدور پایان ساختمان صدور پایان ساختمان موکول به انجام نماسازی و محوطه سازی میباشد .
فرازی از ضوابط و مقررات نمای شهری مصوبه مورخ 28/08/69 شورایعالی شهرسازی و معماری ا یران
-- کلیه سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قا بل مشاهده است ، اعم از نمای اصلی یا نماهای جانبی نمای شهری محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود .
-- صدور گو اهی پایان کار ساختمان مشورط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است .
-- مهندسین مشاور و دارندگان پروانه اشتغال بکارمهندسی موظفند در تهیه واجرا و نظارت بر طرحها ساختمانی نماسازی کامل کلیه سطوح نمایان را رعایت کنند .
کمیسون ماده 5 :
طبق ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری کمیسیونی متشکل از نماینده وزارتخانه و سازمانهای ذیل جهت تعیین و یا تغییر کاربری املاک و تصویب محدوده شهرها و طرح های تفصیلی ملاک عمل ، تشکیل می گردد : وزارت مسکن و شهرسازی – وزارت نیرو – وزارت کشور- وزارت جهاد کشاورزی- سازمان حفاظت محیط زیست – سازمان میراث فرهنگی – شورای اسلامی شهر تهران – شهرداری تهران ( دبیر کمیسیون )
نحوه محاسبه عوارض صدو پروانه ساختمانی
(خانه های مسکونی یک واحدی)
عوارض زیربنا =[ قیمت منطقه ایی * (20 * تعداد پارکینگ تامین شده ) - مساحت ناخالص زیربنا) * ضریب]
|
ضریب
|
سطح زیر بنا
|
|
5%
|
تا 60 متر مربع
|
|
10%
|
تا 100 متر مربع
|
|
18%
|
تا 150 متر مربع
|
|
30%
|
تا 200 متر مربع
|
|
45%
|
تا 300 متر مربع
|
|
65%
|
تا 400 متر مربع
|
|
90%
|
تا 500 متر مربع
|
|
120%
|
از 600 متر مربع به بالا
|
نحوه محاسبه عوارض صدو پروانه ساختمانی
(مجتمع مسکونی)
عوارض زیربنا = S * S0/ K* 100 ) * P *X )
S= مساحت کل زیربنا
S0= زیربنای مورد تقاضا
K= تعداد کل واحدهای مسکونی
P= قیمت منطقه ایی
X= ضریب
|
X
|
S0
|
|
15%
|
تا 200 مترمربع
|
|
20%
|
تا 400 مترمربع
|
|
25%
|
تا 600 مترمربع
|
|
30%
|
بیش از 600 مترمربع
|
نحوه محاسبه عوارض
پذیره برای واحدهای تجاری و اداری
( 5P * M * (1 + (L -L0 / 10)+ (H-H0/10 )+N/10= یک مترمربع *S
S=مساحت ناخالص تجاری
توجه: مساحت ناخالص تجاری : علاوه بر مبنای مفید تجاری، راهرو ، راه پله ، و آسانسورها مربوطه نیز جزء زیربنای ناخالص محسوب میگردد. ضمنا صرفا بنای مفید انباری های تجاری در زیر زمین محاسبه میگردد
P= قیمت منطقه ایی به ریال M= ضریب درصد طبق جدول
L= دهنه واحد تجاری به متر L0= طول دهنه مجاز به متر(3 متر)
H= ارتفاع واحد تجاری به متر H0= ارتفاع مجاز تجاری به متر(4 متر)
N= تعداد واحدهای تجاری یا اداری
جدول میزان ضرایب M در طبقات
|
ردیف
|
طبقات
|
تجاری(1)
|
اداری(2)
|
ضنعتی(3)
|
|
1
|
همکف
|
100%
|
60%
|
100%
|
|
2
|
زیرزمین
|
60%
|
50%
|
50%
|
|
3
|
اول
|
50%
|
40%
|
35%
|
|
4
|
دوم
|
45%
|
30%
|
35%
|
|
5
|
سوم به بالا
|
35%
|
20%
|
35%
|
|
6
|
انباری
|
20%
|
20%
|
35%
|
|
7
|
نیم طبقه
|
10%
|
10%
|
35%
|
الزامات عمومی
طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمان(بخش اول)
طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمان(بخش دوم)
تاسیسات لوله کشی و تجهیزات گاز طبیعی ساختمان
مصالح و فرآورده های ساختمانی
ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا
بارهای وارد بر ساختمان
عایق بندی و تنظیم صدا در ساختمان
حفاظت ساختمان در برابر حریق
مساحت زمين: مساحت يك قطعه زمين را مي گويند (عمدتاً در سند يا صورتمجلس تفكيك قيد شده است ياآن دسته از اراضي كه ابعاد آن ها بدون اندازه و حدو حدودي بوده و مساحت در سند قيد نشده ، مساحت زمين از برداشت وضع موجود محاسبه مي گردد.)
مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.
مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.
متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفكيك شده به تعداد آن را در يك محدوده معين .
ضريب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف يك ساختمان نسبتبه كل مساحت زمين مورد نظر (طبق سند و يا مساحت وضع موجود بشرطي كه بدون كسر اصلاحي كمتر از سند مالكيت باشد.).
متوسط مساحت كل بنا :نسبت جمع مساحت پروانه ها يا جمع مساحت پايان ساختمانها به تعداد پروانه ها يا پايان ساختمان صادره .
متوسط ضريب تراكم : نسبت جمع تراكم استفاده شده در هرپروانه يا بنا به تعداد كل پروانه هاي صادره .
مساحت كل طبقات و زيرزمين : مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين .
تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل مي گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمي شود.)
مساحت مفيد : بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،نورگيرها،پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمين وتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.
صفر طبقه : ايجاد خرپشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافي نشود.
تراكم : درصد بنايي كه نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث مي باشد كه در طرح تفصيلي براي كاربري هاي مختلف تعريف گرديده است. (به جز سطوح پاركينگ و مشاعات در همكف و زيرزمين ها و انباري در زيرزمين)
عملكرد بنا(كاربري طبقات و يا كاربرد بنا) : نحوه بهره برداري از فضاهاي ايجاد شده از يك ساختمان (انواع استفاده: مسكوني ، تجاري،اداري و…)
-مسكوني : استفاده از فضاهاي پيوسته ايجاد شده در يك ساختمان بعنوان واحد مسكوني كه داراي نور كافي و سرويس مناسب بهداشتي نيز باشد(مناسب براي سكونت خانواده)
-تجاري : محل داد و ستد كه معمولاً برگذر يا سرا يا پاساژ يا تيمچه احداث شده و عموماً داراي ويترين باشد(مراكزي كه اشخاص حقيقي و حقوقي طبق قانون تجارت عمليات تجاري انجام مي دهند و معاملات و داد و ستد مي نمايند
-اداري : محلي كه در آنجا افراد حقوقي و حقيقي مشغول به كار بوده و كارهاي خدماتي مربوط به دولت و بخش خصوصي انجام مي شود.
-آموزشي: بناهايي كه آموزش و پرورش و آموزش عالي و تعليم و تربيت در آنجا صورت مي پذيرد (مهدهاي كودك ،دبستان ،مدارس ، دبيرستان و دانشگاه و ديگر مراكز آموزشي)
-صنعتي : بناهايي كه منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات كوچك و بزرگ ، سبك و سنگين و حجيم و كوچك صنعتي ساخته مي شود.
-كشاورزي: بنايي كه در آن انواعي از كشاورزي، كشتكاري، زراعت ، فلاحت ،دامداري، پرورش طيور، پرورش ماهي انجام مي پذيرد و يا بصورت بنا و يا سالن هاي كوچك و بزرگ ،گلخانه ها ، سوله ها يا مراكز نمونه پرورش ايجاد شده اند.
-فرهنگي : بنايي كه در آن به امور فرهنگي پرداخته مي شود. مانند آموزشگاه هاي مختلف ، دفاتر انتشاراتي،گالري ها،سينما، تئاتر و…
-مذهبي : بنايي كه براي انجام آداب و آئين مذهبي احداث مي گردد.
-بهداشتي : بنايي كه امور مربوط به تندرستي و بهداشت شهروندان در آنجا انجام مي پذيرد. مانند بيمارستان ،كلنيك ،درمانگاه ، تيمارستان و…
-تفريحي ورزشي: بنايي كه درآن بتوان به پرورش تناسب و فيزيك بدني پرداخته و امكانات شادماني و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازي ،زمين هاي ورزشي ، باشگاه هاي ورزشي ،استاديوم ها ،استخرو…
- حمل و نقل : بنايي كه جهت امور جابجايي و تردد شهروندان مورد استفاده قرار ميگيرد. مانند پايانه ، پاركينگ روباز و طبقاتي ، فرودگاه ، راه آهن
-خدماتي: بنايي كه در خدمت آسايش و رفع نگراني هاي شهري مورد استفاده قرار گيرد، مانند آتش نشاني ، مراكز جمع آوري زباله ، سرويسهاي عمومي
- تجهيزات شهري: بناهايي كه جهت برطرف نمودن نيازهاي شهري ايجاد مي شود مانند پست هاي برق و گاز، مراكز مخابراتي، مراكز تصفيه آب
كاربري زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت هاي شهري و طرحهاي جامع و تفصيلي، كاربري ملك گويند.
-مسكوني : اراضي كه صرفاً براي سكونت افراد با تراكم مختلف پيش بيني شده (از بسيار كم – ويلايي – تا زياد – بلندمرتبه)
- تجاري : اراضي كه براي احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشي و خرده فروشي و دفاتر تجاري)
-اداري : اراضي كه براي احداث ادارات مختلف دولتي و خصوصي پيش بيني گردد.
-آموزشي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي مورد نياز آموزش و پرورش تعليم و تربيت و نيز آموزش عالي و آموزش غيرانتفاعي و آموزشي رسمي و غيررسمي پيش بيني مي شود.
-صنعتي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي صنعتي در نظر گرفته مي شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعميرگاههاي بزرگ)
-كشاورزي: اراضي كه (معمولاٌخارج از شهر ) براي كشت و زرع پيش بيني شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع مي باشد.
-فرهنگي و مذهبي: اراضي كه براي احداث اماكن مذهبي از قبيل مسجد ، حسينيه كليسا،كنيسه ، و آتشكده و … يا براي سينما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته مي شود.
-بهداشتي و درماني: اراضي كه براي احداث بيمارستان ، درمانگاه و ساير ساختمان هايي كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.
-ورزشي: اراضي كه مختص ورزش و تفريح شهروندان براي احداث فضاها و استاديوم هاي انواع ورزشها باشد.
-حمل و نقل : به اراضي اطلاق مي گردد كه براي احداث ترمينال، پايانه، فرودگاه، پاركينگ عمومي روباز و طبقاتي در نظر گرفته شوند.
-پست : اراضي كه براي ايجاد مراكز و دفاتر پستي پيش بيني گرديده است.
-حريم: اراضي كه بدليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود.
-تاسيسات شهري: اراضي كه در اختيار تاسيسات شهري مانند نيروگاه ، پست برق، پست گاز ، ايستگاه راديوو تلويزيون و غيره قرار گيرد.
-ارتشي : اراضي كه براي احداث پادگان ها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار گيرد.
-داخل طرح اجرايي : اراضي واقع در طرح هاي دردست اقدام شهرداري.(كه عمدتاً طرحهاي شبكه گذرها و ميادين مي باشند)
-كلاًداخل طرح : اراضي كه كلاً در طرح شبكه شهري و يا خدمات شهري واقع شوند.
- معوض شهرداري: اراضي كه شهرداري در اختيار خود قرارداده تا در صورت نياز به صاحبان املاكي كه ملك آن ها در طرح واقع مي شوند واگذار نمايد.
- انبارها: اراضي از شهر كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد.
- خدمات شهري: اراضي با كاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مركز جمع آوري زباله،تجهيزات شهري
-فاقد كاربري : اراضي كه فاقد هرگونه كاربري هستند يا بعنوان ذخيره هاي شهري در نظر گرفته شده اند و يا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازي و طرح تفصيلي ندارند.
انواع پروانه :
-پروانه ساختماني: مجو.ز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد .
-تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.
-اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)
-تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد ، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و… صادرمي گردد.
-تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.
-تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
-تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر ، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.
-ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.
-تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد.
انواع گواهي :
-عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختماني طبق پروانه صادره براي هرگونه معامله و يا انقضاي مهلت پروانه (براي ادامه عمليات ساختماني يا بروز خلاف، پس از رسيدگي ،گواهي جديدي به نام عدم خلاف صادر مي گردد.
-بلامانع ناحيه: در موارد بروز تخلفات جزئي كه منجر به جلوگيري شود، پس از رفع خلاف يا رسيدگي به آن ، مجوز ادامه كار از شهرسازي منطقه به ناحيه مربوطه صادر خواهد شد.
-بلامانع شهرسازي: درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و رسيدگي به آن براي سهولت روند اداري و ادامه كار ، بلامانع شهرسازي صادر خواهد شد.
-پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود.
-پايان كار آپارتماني: صدور گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف در مورد هريك از آپارتمان هاي يك مجتمع بشرطي كه در اختصاصيات و مشاعات تخلفي حادث نشده باشد .
-پايان كار قبل از 49: جهت بناهايي با هر كاربري كه قبل از ارديبهشت سال 1349 احداث و بهره برداري گرديده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمي باشند) پايان ساختماني قبل از 1349 صادر مي گردد.
-تمديد پايان كار: در صورت انقضاي اعتبار پايان كار و عدم وجود هرگونه خلاف يا تغييرات در بنا پايان كار مذكور با همان مشخصات مجدداً تمديد مي گردد.
مشخصات املاك در كاربري مسكوني:
- مساحت زيربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان هاي يك ملك را مساحت زيربناي آن طبقه گويند.
- مساحت كل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در كليه طبقاتي كه در يك ملك احداث مي شود يا شده است كه شامل زيرزمين يا زيرزمين ها ، همكف، طبقات فوقاني اعم از قسمت هاي مفيد و اختصاصيات و يا مشاعات در طبقات ساختمان مي باشد.
- متوسط مساحت زمين: عبارت است از نسبت كل مساحت زمين ها به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه ، محله،منطقه ، شهر
- ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف
- متوسط مساحت كل بنا : عبارت است از نسبت مساحت كل بنا در املاك موجود به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه يا محله يا منطقه يا شهر
- ضريب تراكم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.)
- تراكم استفاده شده : عبارت است از سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با هركاربري (مشاعات و پاركينگ و انباري در زيرزمين و پاركينگ درهمكف جزء اين سطوح محاسبه نمي گردد)
- بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات
- مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،آسانسور ، لابي،سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح مشاعات مي باشند.
- درصد بناي مفيد استفاده شده: درصد مجموع زيربناي مفيد طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملك(طبق سند مالكيت) . (زيربناي كل ، منهاي مشاعات و پاركينگ و انباري)
انواع اراضي :
- داير:اراضي داراي ساختمان و تاسيسات و ديواركشي متناسب با ملك و يا املاكي كه باغ و مشجر و يا زراعي باشد، مي گويند .
- باير: به اراضي فاقد ساختمان و تاسيسات مي گويند كه سابقه داير بودن را داشته اند.
- موات : به املاكي كه فاقد ساختمان و تاسيسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادي و يا باغ و كشاورزي نداشته اند گويند.
مشخصات كاربري ملك :
- مسكوني : به سطوحي اطلاق مي گردد كه براساس نقشه كاربري اراضي جهت احداث واحدهاو مجموعه هاي مسكوني اختصاص يافته اند.
- تجاري: اين اراضي براي فعاليت هاي بازرگاني ، مغازه ها و فروشگاه ها ، كسب و پيشه و دواير نمايندگي هاي مختلف و دفاتر تجاري براساس سلسله مراتب طرحهاي تفصيلي (خرده فروشي، عمده فروشي، دفاتر) پاساژ، تيمچه، سرا درنظر گرفته شده است.
- مختلط : عبارت است از تركيب چندعملكرد از كاربري هاي مختلف دريك قطعه زمين با كاربري مختلط (تجاري اداري، تجاري مسكوني ، مسكوني اداري و اختلاطي از كاربري هاي فرهنگي ،ورزشي، آموزشي) با توجه به طرح تفصيلي مي باشند.
- باغ : عبارت است از زمين محصور و يا غير محصوري كه در آن درخت به تعدادي كه قانون مشخص نموده است كاشته باشند و يا در طرح تفصيلي به صورت باغ تعيين شده باشد.
- مذهبي: انواع كاربريهاي مذهبي در سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي مذهبي رده محله شامل: مساجد كوچك، تكاياو حسينيه ها * اراضي مذهبي رده ناحيه شامل: مساجد و فاطميه ها *اراضي مذهبي رده منطقه شامل: مساجد بزرگ و هيئت ها* اراضي مذهبي رده حوزه شامل: مجتمع هاي مذهبي ، دارالتبليغ ها و مهديه ها * اراضي مذهبي رده شهر و فراتر : شامل مساجد اصلي شهر ، خانقاه ، كليساها و كنيسه ها ، امامزاده ها ، بقاع متبركه ،مصلي ،آتشكده ها و معابد.
- آموزشي: اين اراضي بسته به سلسله مراتب خدمات شهري با توجه به رده هاي مختلف كاربري آموزشي به احداث ساختمان هاي آموزشي اختصاص دارد. فعاليت هاي مجاز در اين اراضي آموزشي رده هاي مختلف به شرح ذيل مي باشد. * اراضي آموزشي رده محله: شامل مهدكودك، آمادگي ،مدرسه ابتدايي مدارس راهنمايي و دبيرستان ها.* اراضي آموزشي رده ناحيه: شامل كلاس هاي نهضت سواد آموزي، مراكز آموزش حرفه اي و هنركده ها.* اراضي آموزشي رده منطقه شامل: مدارس اسلامي ،موسسات آموزش زبان هاي خارجي وهنرستان هاي صنعتي* اراضي آموزشي رده حوزه اي : شامل مدارس ويژه نابينايان ،مدارس ويژه معلولين كرو و لال و مدارس ويژه ساير معلولين .* اراضي آموزشي رده شهر و فراتر: شامل مدارس ويژه خارجيان مقيم تهران و مدارس ويژه كودكان استثنايي
- فرهنگي : انواع كاربري هاي فرهنگي بنا به سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي فرهنگي رده محله اي : شامل كتابخانه كودكان و كتابخانه هاي درجه 5 * اراضي فرهنگي رده ناحيه اي : شامل كتابخانه هاي درجه 4 و سالن هاي اجتماعات. * اراضي فرهنگي رده منطقه : شامل كتابخانه هاي درجه 3، بنيادهاي ارشادي و كانون ها*اراضي فرهنگي رده شهر و فراتر : شامل اماكن و محوطه هاي تاريخي ، موزه ها، موسسات انتشاراتي، كتابخانه هاي ملي و ساير كتابخانه هاي بزرگ ،نمايشگاهها، انجمن ها ،بناهاي يادبود،آرامگاه مشاهيرو فرهنگستان ها.
-بهداشتي: اين اراضي در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشويخانه ها مي گردد.
- ورزشي : انواع اين كاربري برحسب سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي ورزشي رده محله: شامل زمين هاي بازي كوچك . * اراضي ورزشي رده ناحيه : شامل زمين هاي ورزشي و سالن هاي كوچك. *اراضي ورزشي رده منطقه شامل زمين هاي ورزشي سالن هاي متوسط – سالنهاي استخر سرپوشيده و اراضي ورزشي رده شهر، استاديوم ها و …مي باشد.
-فضاهاي سبز-پارك عمومي: ملكي كه داراي طرح پارك ، حريم سبز ، جنگل مصنوعي و … طبق طرح تفصيلي و جامع مي باشد، بارده بندي باغ كودك ،پارك محله، پارك منطقه اي و پارك هاي عمومي شهري ،حريم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، كمربند سبز شهري
نوع سازه :
-خشت خام يا گل با سقف خشتي
-خشت خام يا گل با سقف چوبي
- خشت خام با سقف شيرواني
-خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني
-خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن
-آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني
-آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن
-چوب با سقف صاف يا شيبدار
-آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني با هرنوع سقف تا سه طبقه
-آجر با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني از سه طبقه به بالا با هرنوع سقف
- فلزي با هرنوع سقف
-قطعات پيش ساخته چوبي با هرنوع سقف
- پيش ساخته بتون آرمه با هرنوع سقف
-بتون آرمه با هرنوع سقف
- سوله ها براي استفاده انواع انبار، سالن، آشيانه
انوع سقفها :
- تيرچوبي
- طاق ضربي
-تيرچه و بلوك
- تيرچه پيش تنيده و بلوك
-دال بتني يك طرفه
-سقفهاي پيش ساخته
-سقفهاي پس كشيده
-سبك
-شيرواني (سفالي ، آردواز)
- صاف
-شيب دار
-انواع بلوك – سيماني- سفالي - پلاستوفوم
يكي از وظايف مهمي كه دواير اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاك كشور با آن سرو كار دارند و امروزه بسيار مبتلابه ميباشد بحث اجاره و تخليه عين مستاجره است.
لذا با توجه به تعدد قوانين حاكم بر روابط استيجاري لازم است تا بهطور مختصر در اينخصوص مورد بحث قرار گيرد. بنابراين نقد و بررسي اجاره و تخليه و همچنين نحوه تخليه از لايق محاكم دادگستري مورد بحث نيست.
اجاره چيست؟
اجاره از جمله عقود معيني است كه امروزه با گسترش زندگي اجتماعي كاربرد فراواني دارد، به طور مثال عقد اجاره در مورد محل كسب و پيشه از حيث امري بودن قواعد حاكم بر آن و بياثر بودن حاكميت اراده در برخي موارد به صورت قالب آمادهاي درآمده است كه مالك و مستأجر ميتوانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند.
ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره ميگويد: «اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره ميشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره ميگويند.»
تخليه چيست؟
تخليه اصطلاحاً داراي دو معني ميباشد:
1 - تخليه ملك از تصرف كسي كه استحقاق تصرف را ندارد مانند تخليه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخليه مورد تصرف عدواني
2 - اقباض و تسليم مال مورد معامله غيرمنقول
- اجارهنامههايي كه ميتوان به موجب آن جهت تخليه مورد اجاره به دواير اجرا در ادارات ثبت مراجعه كرد:
براساس مدلول ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده يك آئيننامه اجراي مفاد اسناد رسمي كليه اجارهنامههاي رسمي يعني اجارهنامههايي كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد در ادارات ثبت قابل پذيرش ميباشند اعم از اينكه عين مستأجره به ثبت رسيده باشد يعني داراي سند مالكيت باشد و يا خير.
بنابراين چنانچه اجارهنامهاي عادي باشد اعم از اينكه در دفاتر مشاورين املاك تنظيم شده باشد و يا اشخاص خود با تراضي آن را تنظيم كرده باشند ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند. در تقاضاي تخليه از طريق اداره ثبت موجر با توجه به احراز شرايط و آنچه كه دليل تقاضاي تخليه مورد اجاره ميباشد به دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند مراجعه و تقاضاي صدور اجرائيه را مينمايد.
دفتر اسناد رسمي در صورت موجود بودن شرايط، اجرائيه لازم را جهت تخليه مورد اجاره صادر و جهت اجرا به اداره ثبت محل ارسال مينمايد.
اما آنچه كه در اينجا لازم به ذكر است اين است كه موجر جهت تخليه علاوه بر اداره ثبت ميتواند موضوع را از طريق محاكم دادگستري پيگيري نمايد كه بسته به مورد و وجود شرايط برحسب اقتضاء و آنچه كه نفع و يا تسهيل كار وي جهت رسيدن به هدف ميباشد ميتواند به دواير اجرا ي ثبت و يا محاكم دادگستري مراجعه نمايد.
قوانين حاكم بر روابط استيجاري
چون اجاره يك امر حقوقي ميباشد لذا مقنن را بر آن داشت تا در اين ارتباط نسبت به وضع قوانين لازم اقدام نمايد. مهمترين قانوني كه در مورد اجاره وجود دارد قانون مدني قسمت اجاره است كه به عنوان يك قانون مادر شناخته ميشود و در حال حاضر علاوه بر قانون مدني 3قانون ديگري وجود دارد كه بر روابط استيجاري حاكم ميباشد:
1 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد سال 1356
2 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 13ارديبهشت سال 1362
3 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26مرداد سال 1376
مكان هاي مسكوني، مكانهايي هستند كه براي سكونت در نظر گرفته ميشوند و كاربري آن مسكوني است. پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356 اين اجارهها از شمول قانون خارج شد و به حكومت قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال 62 مشمول اين قانون گرديد. البته لازم به ذكر است در همه اين موارد بحث استثناء و شموليت قرار دارد.
در تبصره يك ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 نيز آمده است: «در صورتيكه عين مستأجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است.»
در صورت عدم پرداخت اجارهبها، دفتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستأجر ارسال و در آن متذكر ميگردد كه چنانچه ظرف مهلت 10روز پس از ابلاغ اخطاريه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننمايد نسبت به صدور اجرائيه اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بهاء را پرداخت ننمايد برحسب تقاضاي موجر دفتر اسناد رسمي تنظيمكننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائيه تخليه اقدام خواهد نمود. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانين حاكم بر اجاره هر كدام شامل موارد خاص خود ميشوند و تحت شرايطي اجرائيه تخليه صادر خواهد شد كه در ذيل ذكر ميگردد:
قانون سال 1356: اين قانون فقط مشمول اماكن تجاري و اداري بوده و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار ميگيرد و همچنين بهموجب اين قانون فقط به دليل عدم پرداخت اجارهبها ميتوان اجرائيه تخليه صادر كرد و به دليل انقضاء مدت اجرائيه صادر نخواهد شد.
قانون سال 1362: اين قانون هم فقط مشمول اماكن مسكوني بوده و خلاء موارد مسكوني در قانون سال 56 را برطرف كرد. اين قانون پس از تصويب به زمان ماقبل خود هم تسري داده شد و مشمول اجارههايي كه به تصرف متصرف داده شده يا بعداً داده شود گرديد و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار ميگيرد. به موجب اين قانون دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره بهاء ميباشد.
قانون سال 1376:اين قانون هر چند كه به سابق تسري پيدا نكرد اما مشكل دوگانگي كاربري مسكوني و تجاري اداري (محل كسب و پيشه) از يك طرف و تخليه به دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف ديگر را برطرف نمود و عين مستأجره اعم از مسكوني و يا تجاري و اداري و غيره به هر دو دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخليه ميگردد.
ماده يك اين قانون دراينباره ميگويد «از تاريخ لازمالاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاههاي دانشجويي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي و يا عادي منعقد ميشود تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود.»
به موجب بند 2 ماده 2 آئيننامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19 ارديبهشت سال 1378 چنانچه انتقال منافع بعداز تصويب قانون سال 76 و اين انتقال مرتبط با اجارهنامه قبلي و يا با رضايت موجر بوده باشد مشمول قوانين زمان تنظيم اجارهنامه قبل ميگردد يعني درواقع اجارهنامه جديد به اجارهنامه قديم اتصال پيدا مينمايد.
نقص و خلاء قوانين حاكم بر اجاره از طرفي و از طرف ديگر در برخي موارد به دليل تعارض در قوانين موجود دعاوي تخليه مورد اجاره بسياري از دعاوي محاكم دادگستري را تشكيل ميدهد و اين به دليل اين است كه هر يك از دو طرف موجر و مستأجر با توجه به آنچه ذكر شد سعي دارد به هر نحوممكن قانون را به نفع خود تفسير نمايد.
براي اينكه از آمار دعاوي كاسته شود بهتر است قوانين موجود حاكم بر اجاره با در نظر گرفتن شأن حقوقي و قضايي به نحوي مطلوب با هم تجميع شوند و قانون واحدي ارائه گردد هرچند كه ممكن است برخي در مورد اجارههاي سابق اعم از موجر و يا مستأجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زيان كنند ليكن يك قانون حاكم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است